Με το αρ. 16 ν. 5142/2024, προσφερεται σειρά νέων δυνατοτήτων σε σχέση με την μονομερή διόρθωση συμβολαίων, οι οποίες επιτρέπουν την διενέργεια”παγωμένων” έως σήμερα συναλλαγών επί ακινήτων. Συγκεκριμένα:
α)Μονομερής διόρθωση οριζοντίων - κάθετων ιδιοκτησιών: Ο ιδιοκτήτης οριζόντιας (πχ διαμέρισμα πολυκατοικίας) ή κάθετης ιδιοκτησίας ( πχ 2 ή περισσότερα αυτοτελή κτήρια σε 1 ακίνητο) πλέον μπορεί να διορθώσει μονομερώς με συμβολαιογραφική πράξη την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας του καθώς και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών (πχ, αποθήκη, θέση στάθμευσης), εφόσον:
- η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας
- δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου,
- έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος, και
- οι τροποποιήσεις υφίσταται νομίμως ή έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017.
β)Μεταβίβαση χωρίς τροποποίηση σε αποκλιση 2%: Σε περιπτώσεις οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιων, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται πλέον η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών ή για τη σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυτών.
γ) Μεταφορά αποκλειστικής χρήσης σε άλλη οριζόντια ιδιοκτησία: Ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας **πλέον μπορεί να προβαίνει μονομερώς με συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας στη μεταφορά του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας (πχ. αποθήκη, θέση στάθμευσης) σε άλλη οριζόντια ιδιοκτησία δικής του κυριότητας, **υπό την προϋπόθεση ότι η άλλη οριζόντια ιδιοκτησία βρίσκεται επί της ιδίας οικοδομής και δεν διαθέτει, ήδη, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ιδίου σκοπού.
δ) Αρση ακυρότητας μεταβιβασεων με αυθαιρεσίες- μονομερής απόκτηση τίτλου από αποκτώντα: Μέχρι σήμερα ήταν απόλυτα και αθεράπευτα άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση, κατα τις διαταξεις του ν.4495/2017. Το αποτέλεσμα ήταν, εξαιτίας αυτού, πολυάριθμοι αγοραστές να μην αποκτούν νόμιμο τίτλο, και τυχον υπαγωγές ή διορθώσεις να καθίστανται εξαιρετικά δυσχερείς έως αδυνατες, λόγω μη ανεύρεσης του πωλητή.
Πλέον, η ανωτέρω ακυρότητα των μεταβιβάσεων και των συστάσεων εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν πραγματοποιηθεί πριν από την 1ης.5.2024 αίρεται, και ο αγοραστής αποκτά νόμιμο τίτλο με τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
- υπαγωγή των αυθαιρεσιών ή των ανωτέρω πολεοδομικών παραβάσεων που είχαν δημιουργηθεί προ της συμβολαιογραφικής πράξης, στις διατάξεις του 4495/2017,
- σύνταξης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας,
- κατάρτιση διορθωτικής συμβολαιογραφικής πράξης μονομερώς από τον αποκτώντα (πχ αγοραστή) που ενεργεί για λογαριασμό του και για λογαριασμό του μεταβιβάζοντος (πχ πωλητή). Κατά τη διόρθωση προσαρτώνται μόνον το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ του τελευταίου αποκτώντος, το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, η βεβαίωση υπαγωγής, το σχεδιάγραμμα της κάτοψης, και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Τυχόν απαιτούμενη δήλωση φόρου υποβάλλεται μονομερώς.
Συμβολαιογραφικές πράξεις τροποποιήσεων μπορούν να υποβληθούν προς καταχώριση:
Αναλυτικότερες πληροφορίες μπορείτε να βρείτε στο σχετικό ειδικό εγχειρίδιο εδώ